2017年，在方针如此严重的环境下，我国仍是干出了3个五千亿房企，16个千亿房企。

  随同着这两词儿出现了许多房地产的专属名词，比方“现金流”、“6个月开盘”、“快周转”、“凹凸配”……

  这些玩意儿给咱们一个幻觉，你只要是一家房企，你就得这么干，这便是职业的潜规则。

  哪怕你是综合体项目，也便是五年的事儿。先卖住所，住所两年搞定；接下来是商业，一年卖完；至于酒店，到时候再说；写字楼改成公寓，看情况，卖完了事儿。

  2005年，嘉里在杭州，经过100多轮的抢夺，拿下了西湖边的终究一块地。

  历时两年时刻规划规划，2007年，出炉第一版概念规划。因修建标高破线，再次调整规划，这一调整，又是5年时刻。2012年，嘉里中心终究规划确认，开工建造。

  紧接着，在一年的时刻里，嘉里的商业中心先后进行的5轮的品牌调整，终究坪效排到了杭州前5名，写字楼的租金水平也能到达杭州前列。

  有人说，嘉里中心隐忍11年，每天财政本钱70万，相当于每天把一辆奥迪车开进西湖。这么多年，西湖都快被填满了！

  相同，天津嘉里中心也隐忍了10年。2007年取地，从规划、规划、施工到终究出现，也历经了10年时刻。

  上面说过，一般房企做综合体开发，一般先盖住所，而商业、酒店和写字楼作为噱头。这样只是是为了在操控本钱的一起，又给住所添加溢价。

  天津嘉里中心在住所交房的一起，酒店能开业，而商业也能到达交房规范，住所交房多半年后，商业开业。

  也便是说，在业主入住的一起，商业、酒店随同开业，整个社区的老练度底子开放完结，业主的日子完彻底全的得到确保。

  当下的许多综合体里的商业、写字楼、酒店、公寓，开发商一般都会朴实站在现金流的视点考虑，会挑选悉数变现，卖完了事儿。

  可是，当真实运营时，咱们会发现，所谓巨大上的商业中心集合了沙县小吃、王三米皮、陕西肉夹馍；所谓巨大上的写字楼里，集合的是皮包公司、出资担保、保健品会销等企业；所谓的公寓里，集合着许多的流动人口……

  嘉里相同也反其道行之，写字楼、酒店、公寓，我悉数自我克制，我来甄选品牌，我来独立运营。

  为什么现在的我国房地产，业主和房企便是死对头？为什么现在的我国房地产，交房即维权，交房季便是维权季？

  最底子的原因是，这些房企是站在出售的视点考虑问题，而嘉里更多是站在运营的视点考虑问题。

  首层大堂满意业主步行收支，地下一层大堂满意驾车业主出行，并且在10年前嘉里就设置了环形落客区。

  环形落客区坐落地下一层大堂外部且通道区域设有屋顶上盖，下车即可进入修建内部，避免了因气候改变带来的不方便。

  关于北方城市来说，许多人都有这样的阅历，小区或许大厦的地库收支口，每当下雪必结冰，车辆收支绝逼打滑，很简略出事端，而嘉里在社区地库收支口除了加上顶棚之外，还添加了融雪器。

  咱们都知道，在高端社区的大堂做大理石铺设的开发商许多，究竟又出层次，又能吹嘘逼，可是懂维护、用心维护的很少。

  这些社区的大理石地上，刚交房时都是能照见人影的明亮奢阔，但几年后，大理石磨损的凶猛。

  而嘉里每个季度都会对住所的入户大堂大理石做结晶处理，这一般都是五星级酒店的维护规范，所以咱们去看嘉里的社区，哪怕是10年之久，大堂的大理石地上永久都是照得见人影。

  嘉里很慢，渐渐的去做住所，等候商业的酝酿和老练，确保交房的那一天，是真实老练的、便当的、有气氛的社区；嘉里很慢，渐渐的去做商业，不出售、纯自我克制，精密到一年能5次去调整业态……

  很慢的嘉里，天然也无法习惯很快的商场，所以在出售排行榜里咱们永久看不到嘉里的身影，但在运营排行榜里，总能找到嘉里的身影。

  毫无疑问啊，必定“拉高拍低”做凹凸配啊，“高层+洋房+别墅”，高层求现金流，洋房求高溢价。

  百十亩的社区，摆了二十来栋楼，楼间距30来米，房子像栽葱相同鳞次栉比的平摊在土地上，整个社区没有一点点的活动空间和公共空间，全体给人的感觉反常压抑……

  可是，今日我给咱们看一个奇葩房企开发的奇葩项目，让咱们打破一下认知瓶颈，要知道这世界上还真有不把钱当回事儿的房企。

  项目名称，天津仁恒公园世纪，目标跟上面相同，百十亩地，2.2容积率，限高100米……

  11栋高层，采用了大围合的结构，参差交叉安置在地块中，尽量做到每个楼都无视野遮挡，从而获得了超大的楼间距。

  献身了溢价率，却换来了极低的修建密度，极大的楼间距，极为开阔的社区公共活动空间。

  用风雨连廊将社区中心景象、社区会所、公共大堂、室外迎宾楼、儿童会所悉数串联了起来，做成了一个超超超超超大的公共活动空间。

  “上到九十九，下到刚会走”都能在这个活动空间里，找到契合自己年龄段玩儿的东西。

  是不是觉得这种户型也就还行啊，很舒畅，但不行冷艳，不要紧，准备好，冷艳的来了——

  210㎡四房，五面宽朝南，全体开间18.4米，进深仅有10米，客厅开间近8米。

  245㎡四房，相同仍是五面宽朝南，但开间扩大到了22米，进深仍是只要10米多，客厅开间8米3，主卧还带了一个小书房，更扯的是，这个小书房居然还自带采光窗户。

  由于傻子太少，没人去献身溢价率，这么低的容积率做什么纯高层；也没人去献身朝阳面，做什么20米的大开间短进深！

  就这个项目的规划，你拿去许多开发商的老板面前谈理念谈抱负，老板会拍拍你的膀子，用鼓舞的目光看着你：

  小伙子真不错，太棒了，很有主意，做的真不错。下班去财政那把薪酬结算一下，明日就不必来上班了。

  咱们发现上面说的这两个项目都是港资房企，为啥港资房企敢跟二愣子相同这么玩儿？

  这是现已融入到港资房企的骨子里、血液里的东西。香港这个方寸之地，能够拿到土地太难了，好不简略拿到一块土地，就必然会如获至珍一般，捧在手里怕摔了，含在嘴里怕化了。

  就这么简略的一卖？那就太惋惜了，得握在手里，得运营起来，能让物业继续的发挥到价值。

  而关于内地房企来说，最大的问题不是怎样发挥价值，而是怎样快速的让土地变成钱！

  所以，港资房企更喜爱打慢节奏的仗，更喜爱渐渐自我克制，更喜爱用运营的方法来运营物业的价值。

  香港作为全球四大金融城市，有很多的钱流进流出，港资房企融资途径多，融资本钱低，所以港企能够慢节奏的开发，不必过多的考虑负债。

  比方，港资房企能够搞REITs，经过财物证券化，能从长时间资金商场中拿到本钱更低的资金，所以能够彻底放心大胆的自我克制商业、写字楼等物业，渐渐的用心运营。

  可是内地房企却不敢这么玩儿，后边有银行、信贷公司拿着枪指着，只能玩儿了命的快周转。商业，全卖，赶忙卖；写字楼，全卖，赶忙卖；卖不掉？那就改成公寓，变现才是王道。

  炒楼花、卖期房、玩儿认筹，这都是港企这个好教师教会咱们的坏习惯，但真实咱们该学的却没有学会。

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